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Haus & Grund Bochum Stiepel / Seit dem 1. September 2001 gilt ein neues Mietrecht. Auf eine gesetzliche Regelung
zum Thema „Schönheitsreparaturen“ hat der Gesetzgeber jedoch letztlich verzichtet.
Es kommt also auch weiterhin auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze
an.
1. Was sind Schönheitsreparaturen?
Grob gesagt versteht man unter Schönheitsreparaturen die in der Wohnung anfallenden
Renovierungsarbeiten. Gemeint sind insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder
Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich
Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( 28 Abs. 4 Satz 3
II BV). Die Rechtsprechung hat den Begriff der Schönheitsreparaturen jedoch aufgrund der
sich wandelnden Wohnungsausstattung und des steigenden Wohnungskomforts ausgedehnt.
Mitumfasst ist daher z. B. auch das Shampoonieren eines Teppichbodens.
2. Wer muss die Renovierung durchführen und bezahlen?
Das Gesetz verpflichtet grundsätzlich den Vermieter, die vermietete Wohnung für seine
Mieter auf seine Kosten zu renovieren ( 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Es ist aber durchgängig
üblich und zulässig, diese Renovierungspflicht mietvertraglich auf den Mieter zu übertragen.
3. Schönheitsreparaturen im bestehenden Mietverhltnis
Neben der grundsätzlichen übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter sehen die
Mietverträge in der Regel bestimmte Fristen vor, in denen zu renovieren ist. Diese
„Fristenpläne“ unterscheiden nach einzelnen Räumen der Mietwohnungen. Für Küchen,
Bäder und Duschen wird eine Renovierungsfrist von 3 Jahren, für Wohn- und Schlafräume,
Fluren, Dielen und Toiletten eine Frist von 5 Jahren sowie für andere Nebenräume eine
Renovierungsfrist von 7 Jahren üblicherweise vertraglich festgelegt. Einer Verkürzung dieser
Fristen kann die Unwirksamkeit der Übertragung zur Folge haben.
Diese Fristen sind jedoch nur zeitliche Anhaltspunkte. Zu renovieren ist nur dann, wenn
auch ein konkreter Renovierungsbedarf besteht. Bei einem sehr starken Gebrauch der
Wohnung können kürzere Renovierungsfristen und bei einer sehr geringen Abnutzung der
Wohnung auch längere Zeitabstnde maßgebend sein.
Der Mieter ist in der Gestaltung der Renovierung während des bestehenden Mietverhältnisses
weitgehend frei. Renoviert der Mieter entgegen seiner vertraglichen Pflicht während
des bestehenden Mietverhältnisses nicht, so hat der Vermieter die Möglichkeit, den
Mieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten zu verpflichten, ihm hierfür eine Frist zu
setzen und gleichzeitig anzudrohen, dass nach fruchtlosem Fristablauf einen Kostenvorschuss
zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangt wird. Schadensersatz wegen
Nichterfüllung einer Vertragspflicht kann jedoch nicht geltend gemacht werden. Daher
muss der vom Mieter – notfalls als Ergebnis eines Rechtsstreits – erhaltene Kostenvorschuss
auch tatschlich seinem Zweck entsprechend verwendet und die Wohnung des
Mieters damit renoviert werden.
4. Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses
Bei Ende des Mietverhltnisses muss geklärt werden, ob der Mieter zur Renovierung der
freiwerdenden Wohnung verpflichtet ist. Dies kann sich aufgrund einer wirksamen
Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ergeben. Eine Renovierungspflicht kann sich aber
auch nach Ablauf der bereits beschriebenen vertraglichen Renovierungsfristen ergeben,
wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf zustzlich vorliegt.
Sollten der Mieter eine Endrenovierung vornehmen mssen, hat er einen allgemein geflligen,
im Zweifel hellneutralen Dekorationszustand der Wohnung herzustellen.
Sind die Schnheitsreparaturen noch nicht fällig, so kann der Mieter nach dem Mietvertrag
trotzdem verpflichtet sein, sich an den Kosten einer zukünftigen Renovierung mit dem
Betrag zu beteiligen, der dem Verhältnis seiner Nutzungsdauer zu den vereinbarten Quoten
entspricht (Quotenhaftungsklausel). In den Fällen der Quotenhaftung handelt es sich um
Ansprüche auf eine Geldzahlung, nicht um Vornahmeansprüche.
Statt dessen kann im Mietvertrag auch vereinbart sein, dass der Mieter die Wohnung tapezierfähig
zu hinterlassen hat, ohne sie voll renovieren zu mssen.
Hinweis: Zieht der Mieter aus, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen, so
muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist für die Ausführung der Arbeiten
setzen. Renoviert der Mieter trotzdem innerhalb der gesetzten Frist nicht, so steht dem
Vermieter anstelle des Anspruchs auf Vornahme der Renovierungsarbeiten ein Schadensersatzanspruch
in Geld zu, wenn er diesen verlangt.
Achtung: Im Mietvertrag kann zustzlich vorgesehen sein, dass der Vermieter die Renovierung
nach erfolgtem Fristablauf ausdrcklich ablehnen muss, um einen Schadenersatzanspruch
zu erhalten.
Ob er die Geldsumme dann tatschlich fr die Vornahme der Renovierungsarbeiten einsetzt,
ist allein in sein Belieben gestellt. Darin besteht der groe Unterschied zum Anspruch
auf Kostenvorschuss für durchzufhrende Schnheitsreparaturen. Wichtig ist, dass in der
Renovierungsaufforderung an den Mieter genau beschrieben wird, welche Arbeiten er im
einzelnen in welchen Rumen schuldet.
Praxistipp: Der Vermieter sollte mit dem Mieter vor Ende des Mietverhältnisses
einen Wohnungsabnahmetermin vereinbaren, in dem er die Wohnräume besichtigen
und klären kann, welche Renovierungsmaßnahmen und sonstige Arbeiten
der Mieter noch in derWohnung auszuführen hat.
5. Unwirksamkeit von Klauseln
Die Wirksamkeit von Vertragsklauseln in vorgedruckten Mietvetrgen richtet sich nach
dem Recht zur Regelung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hierbei ist zu beachten,
dass nach neuester Rechtsprechung sowohl die Unwirksamkeit der Schnheitsreparaturklausel
als auch die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel bewirken können, dass die
jeweils andere Klausel ebenfalls unwirksam wird.
Hinweis: Um auszuschließen, dass eine oder gar alle Vertragsklauseln unwirksam sind,
empfehlen wir, stets die aktuellen Mietvertragsformulare von Haus & Gund zu verwenden.
6. Verjährung
Man darf sich mit Ansprüchen gegen den Mieter wegen unterlassener Renovierungen nicht
zu viel Zeit lassen, denn diese verjähren in 6 Monaten seit Rückgabe der Mietsache. Schon
durch Rückgabe eines Schlüssels an den Vermieter beginnt die Verjährungsfrist zu laufen,
da dadurch freier Zugang zur Wohnung gewährt wird und somit die Möglichkeit besteht,
das Objekt in Hinblick auf unterlassene Renovierungsmaßnahmen zu untersuchen.
Wer mehr dazu und generell zur „richtigen“ Abwicklung beendeter Mietverhältnisse erfahren
möchte, greift auf die Broschre „Geld und Mietende“, 3. Auflage 2003, (ISBN 3-
927776-69-6, Euro 9,95 einschließlich MwSt. zuzglich Versandkosten) zurück, die bei
Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Postfach 08 01 64, 10001 Berlin
erschienen ist.
verantwortlich: Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungsund
Grundeigentümer e.V. • Mohrenstrae 33 • 10117 Berlin • Postfach 08 01 64 •
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