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Haus & Grund Bochum Stiepel /Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) wird der Energieausweis auch im
Gebäudebestand bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder beim Verleasen Pflicht.
Ausweis-Pflicht ab 2008
Für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr bis 1965 sind Energieausweise frühestens ab
dem 1. Juli 2008 zugänglich zu machen. Für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr ab
1966 sind Ausweise ab dem 1. Januar 2009 zugänglich zu machen; für Nichtwohngebäude ab dem
1. Juli 2009. Für Baudenkmler oder kleine Gebäude gelten Ausnahmen ( 16 Absatz 4 EnEV).
Wahlfreiheit bis 30. September 2008
Eigentümer dürfen bis zum 30. September 2008 frei zwischen den Ausweisarten wählen. Vermieter
oder Verkäufer können also selbst entscheiden, ob sie Interessenten den Verbrauchsausweis oder den
Bedarfsausweis zugänglich machen wollen.
Ab dem 1. Oktober 2008 wird die sogenannte Wahlfreiheit eingeschränkt. Dann benötigen Eigentü -
mer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November
1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erreicht
haben, zwingend den Bedarfsausweis.
Für alle übrigen Gebäude gilt auch nach Ablauf des 30. September 2008 weiterhin Wahlfreiheit.
Aller dings mit einer Ausnahme: Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen bekommen möchte,
muss in jedem Fall einen Bedarfsausweis vorlegen.
Pflichten bei Vermietung und Verkauf
Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder eine Wohnung verkauft werden, hat der
Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Energieausweis „zugänglich zu machen“; entsprechendes gilt
bei Vermietung, Verpachtung oder beim Verleasen.
Wobei mit „zugänglich machen“ nicht das engere „Vorlegen“ gemeint ist. Der Interessent muss die
Möglichkeit haben, den Ausweis bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen zu können. Damit
reicht z. B. ein Aushang im Treppenhaus anlässlich einer Wohnungsbesichtigung.
Als Interessenten gelten nur Personen, die als zukünftige Mieter oder Käufer tatsächlich in Frage
kommen. Ein Einsichtsrecht für Jedermann in Energieausweise gibt es damit nicht. Insbesondere sind
Vermieter nicht verpflichtet, für ihre Bestandsmieter Ausweise erstellen zu lassen oder Mietern Einsicht
in vorhandene Ausweise zu gewähren.
Besonderheiten für Wohnungseigentümer
Bei Verkauf oder Vermietung einer Eigentumswohnung trifft die Pflicht den vermietungs- bzw. ve -
rkaufs willigen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hat gegen die Eigentümergemein -
schaft dann einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Auch die Kosten sind von
der Eigentmergemeinschaft zu tragen.
Achtung: hohes Bugeld droht
Verantwortlich ist der Verkäufer bzw. Eigentümer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Wer den
Energieausweis vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich
macht, riskiert ein Bugeld von bis zu 15 000 Euro ( 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV iVm. 8 Abs. 1 Nr. 2 iVm
8 Abs. 2 EnEG).
Voraussetzung der Ahndung als Ordnungswidrigkeit ist mindestens Fahrlässigkeit. Damit
Fahrlässigkeit überhaupt vorliegen kann, bedarf es der Vermeidbarkeit. Daher wird ein Eigentümer, der
beispielweise einen Aussteller rechtzeitig mit der Erstellung eines Ausweises beauftragt, dieser aber
den Ausweis unerwartet verspätet liefert, kein Vorwurf gemacht werden können. Gleiches wird auch
nach Inkrafttreten der EnEV gelten müssen, da der für 2008 zu beüfrchtende Bearbeitungsstau bei den
Ausstellern nicht den Eigentümern angelastet werden kann.
Inhalt und Aufbau der Ausweise
Die Ausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern der Anlagen zur EnEV entsprechen.
Lediglich in der Farbgestaltung ist der Ersteller frei, wobei auch schwarzweiß zulässig ist.
Die Ausweise enthalten auf vier Seiten die wesentlichen Gebäudedaten, den „Vergleichsbalken“
(Energielabel) sowie Vergleichswerte und, soweit möglich, Modernisierungsempfehlungen.
Bei Bestandsgebäuden kann der Aussteller die benötigten Gebäudedaten vor Ort selbst erheben
oder sich diese vom Eigentümer übermitteln lassen. Letzteres kann die Kosten des Ausweises erheblich
reduzieren und wurde vom Verordnungsgeber in 17 Abs. 5 EnEV ausdrücklich zugelassen.
Nur Fachleute können Ausweise ausstellen
Energiebedarfs- oder Verbrauchsausweise für Bestandsgebäude dürfen von Ausstellern mit baufachli -
cher Qualifikation ausgestellt werden. Die Einzelheiten regelt der umfangreiche Katalog des 21 EnEV.
Für Neubauten ist die Ausstellungsberechtigung landesrechtlich geregelt.
Kosten können von der Steuer abgesetzt werden
Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, kann die Kosten des Energieausweises als
Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen. Entsprechendes gilt für gewerbliche Verkäufer.
Herausgeber: Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer e.V. • Mohrenstrae 33 • 10117 Berlin • Telefon (030) 20216-0 • Telefax (030) 20216-555
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Haus & Grund informiert 3.08
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