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Die Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten ist im Mietrecht
geregelt. Der Katalog der Betriebskostenarten findet sich in der am 1.1.2004
in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV). Folgendes sollten
Sie zum Thema Betriebskosten beachten:
1. Betriebskosten ausdrücklich umlegen
Die Betriebskosten (insbesondere Grundsteuer, Kosten der Wasser Ver- und Entsorgung,
Heizkosten, Kosten der Straßenreinigung, Müllabfuhr sowie Kosten für
Sach- und Haftpflichtversicherungen) können Sie mit Ihrem Mieter nur abrechnen,
wenn Sie jede einzelne Betriebskostenart ausdrücklich im Mietvertrag auf
den Mieter umgelegt haben. Insbesondere sollte im Mietvertrag schriftlich vereinbart
werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
2. Vorauszahlungen nicht vergessen
Vor allem sollte im Mietvertrag schriftlich eine eindeutige Regelung getroffen
werden, dass auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind, und dass
diese Vorauszahlungen im Falle erhöhter Kosten auch entsprechend erhöht werden
können.
3. Realistische Höhe unumgänglich
Immer wieder wird der Fehler gemacht, dass die Vorauszahlungen zu niedrig
vereinbart werden. Sie als Vermieter treten dann in Vorlage und haben vielleicht
trotz ordnungsgemäßer Abrechnung Mühe, zu Ihrem Geld zu kommen. Deshalb
ist es unumgänglich, die Vorauszahlungen in realistischer Höhe zu vereinbaren.
Anhaltspunkt für die Höhe sollte die Vorjahresabrechnung mit einem kleinen
Zuschlag (allg. Teuerung) sein.
4. Umlageschlüssel
Auch nach der Mietrechtsreform gelten für bestehende Mietverhältnisse die vereinbarten
Umlageschlüssel weiter. Sie können aber gegenüber Ihrem Mieter
erklären, dass Sie die Betriebskosten zukünftig abweichend von der bestehenden
Vertragslage nach dem neuen gesetzlichen Modell umlegen mchten.
Wird in neuen Mietverträgen nichts abweichendes vereinbart, so sind verbrauchsabhängige
oder verursachungsabhängige Betriebskosten verbrauchsabhängig
abzurechnen. Anders erfasste Betriebskosten sind nach der Wohnfläche
umzulegen. Für die Heizkosten sind gesetzliche Umlagemaßstäbe in der HeizkostenVO
vorgeschrieben. Dort ist anteilig nach Verbrauch und nach Fläche
abzurechnen.
5. Die Abrechnung der Betriebskosten
über die Vorauszahlungen muss jährlich schriftlich abgerechnet werden. Die
schriftliche Abrechnung muss unter anderem enthalten:
❑ Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
❑ die Angabe und Erläuterung der jeweiligen Verteilerschlüssel sowie
❑ die Berechnung des Kostenanteils des Mieters
6. Prüfungs- und Einwendungsrechte des Mieters
Der Mieter hat nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Prüfungsrecht.
Er kann in zu Grunde liegende Belege Einsicht nehmen oder Fotokopien hiervon
verlangen. Die Rechtsprechung geht mehrheitlich von einem ca. vierwöchigen
Prüfungszeitraum aus. Danach wird die Abrechnung fällig, wenn Sie den gesetzlichen
Anforderungen genügt und der Mieter keine Zurückbehaltungsrechte geltend
machen kann. Insgesamt kann der Mieter seine Einwendungen gegen die
Abrechnung innerhalb eines Jahres seit Zugang vorbringen. Diese Frist berührt
aber seine Zahlungspflicht nicht, sondern bezweckt nur, den Mieter aus Gründen
der Rechtssicherheit mit Einwendungen auszuschließen, die er später als ein Jahr
gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringt.
7. Kein Risiko eingehen
Sofern bei Abschluss des Mietvertrags insbesondere im Hinblick auf die Umlage
der Betriebskosten nur der geringste Zweifel auftritt, sollten Sie vor dem Unterschreiben
Ihren örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentmerverein aufsuchen.
Lassen Sie sich dort fachkundig beraten.
Nutzen Sie den Service unserer Organisation
Haus & Grund informiert
verantwortlich: Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungsund
Grundeigentmer e.V. • Mohrenstraße 33 • 10117 Berlin • Postfach 08 01 64 •
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